Was tun bei Über-Minderung?

Viele Mieter kennen das Problem: in der Wohnung gibt es Schäden, beispielsweise Schimmel, die Heizung funktioniert nicht richtig oder der Balkon wird durch Reparaturen Monate lang blockiert. Nun darf der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern. Aber um welchen Betrag? Hier gibt es eine unüberschaubare Fülle an Gerichtsurteilen, sodass man als Mieter mit der Höhe schnell daneben greifen kann.

Mindert der Mieter zu wenig, kann er die zu viel gezahlte Miete gem. § 814 BGB später nicht mehr zurückfordern. Mindert der Mieter zu hoch, bauen sich Mietrückstände auf. Nachdem diese Mietrückstände zwei Netto-Monatsmieten erreicht haben, kann der Vermieter den Mietvertrag gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen.

Als Mieter sollte man daher die Mietminderung sehr vorsichtig ansetzten und lieber nicht zu sehr mindern. Darüber hinaus sollte man einen bestimmten Betrag nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Dann kann der Mieter später, nach einem Gerichtsurteil, die zu viel gezahlte Miete doch noch zurückfordern.

Wer als Vermieter einen Mieter hat, der übermindert, sollte die Kündigung nicht nur einmal aussprechen. Niemand weiß, wie hoch der berechtigte Teil der Minderung am Ende ist. Darum muss man als Vermieter die Kündigung jeden Monat wiederholen, falls die vorherige Mietminderung unwirksam war.

Rechenbeispiel: Der Mieter mindert um 30 %, obwohl er nur um 10 % mindern dürfte. Nach 10 Monaten befindet er sich mit 2 Monats-Nettomieten im Rückstand. Der Vermieter kündigt. Wenn das Gericht nicht 10, sondern 15 % Mietminderung als berechtigt sieht, wäre der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung nur um 1,5 Mieten im Rückstand. Die Kündigung wäre unwirksam. Daher sollte der Vermieter die Kündigung jeden Monat wiederholen. Nach 4 weiteren Monaten wäre eine Kündigung auch bei nur 15 % Überminderung wirksam.

Beachte: Gemindert wird die Warmmiete, also auch die Nebenkostenpauschale. Für die Kündigung reicht aber ein Rückstand von zwei monatlichen Netto-Kaltmieten.