Immobile verkaufen: Vorsicht Spekulationssteuer!

Die Immobilienpreise sind in den letzten 15 Jahren erheblich gestiegen. In Braunschweig und Umgebung liegt die Steigerung bei über 50 %, in Wolfsburg bei über 80 % in 15 Jahren. Wer sein Einfamilienhaus verkauft, erzielt häufig einen wesentlichen höheren Preis als beim Erwerb. Das hilft ihm in der Regel nicht, weil mit dem Geld häufig ein neues Haus ebenfalls für einen hohen Preis erworben wird.

Was viele nicht wissen: Auch beim privaten Immobilienverkauf kann schnell Einkommensteuer anfallen. Die regelt § 23 Abs. 1 EStG.

Zehnjahresfrist bei privaten Immobilienverkäufen

Wer seine Immobilie zehn Jahre lang im Privatvermögen gehalten hat, verkauft gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Hs. 1 EStG steuerfrei. Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, wird die Zeit, die der Erblasser sie im Privatvermögen hatte, anrechnet.

Durchgehend selbst bewohnte Immobilien sind steuerfrei

Sie ziehen nach drei Jahren wieder fort, weil Sie anderswo einen Arbeitsplatz erhalten habe? Kein Problem: Wenn Sie Ihr Wohnhaus vom Erwerb bis zum Verkauf selbst bewohnt haben, ist der Veräußerungserlös immer steuerfrei. Hier sind keine Fristen zu beachten.

Erst kaufen, später beziehen: Zweijahresfrist

Sie erbwerben ein vermietetes Objekt. Der Mieter zieht erst nach einiger Zeit aus, dann be- ziehen Sie das Objekt selbst. Hier müssen Sie gemäß § 23 Abs. 1 Satz 3 Hs. 2 EStG das Objekt zwei Kalenderjahre lang bewohnen und es auch bei Verkauf noch selbst nutzen. Ein Objekt, dass Sie im Jahr 2020 verkaufen, müssen Sie daher seit dem 01.01.2018 selbst be- wohnen. Die Zehnjahresfrist gilt hier nicht.

Erst vermieten, dann verkaufen: Zehnjahresfrist

Mancher zieht aus seinem Haus aus und vermietet es, womöglich noch an den Kaufinteres- senten. Nach einem halben oder einem ganzen Jahr verkauft er es dann. In diesem Fall hat der Verkäufer das Objekt bis zum Ende selbst bewohnt. Hier gilt die Zehnjahresfrist. Verkauft er früher, muss er auf den Veräußerungserlös Einkommensteuer bezahlen.

Kaufpreis und Renovierungskosten gleich Anschaffungswert

Sie kaufen ein Objekt und renovieren es. Später verkaufen Sie es teurer. Die Renovierungs- kosten, soweit sie nachweisbar sind, sind vom Gewinn abzuziehen.

Wohnimmobilie im Betriebsvermögen

Das oben Gesagte gilt ausschließlich für Privatvermögen. Wenn Sie ihre Wohnimmobilie auf dem Betriebsgrundstück gebaut haben, kann schnell Betriebsvermögen entstehen. Für die- ses gilt die Zehnjahresfrist nicht. Nicht nur die Veräußerung ist steuerbar, sondern gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG auch die Überführung von Betriebs- ins Privatvermögen.

Vorsicht bei Erbschaftskauf

Wenn Sie Anteile an einer Erbengemeinschaft gekauft haben, beispielsweise von Miterben, liegt eine entgeltliche Anschaffung vor. Diese löst die Zehnjahresfrist neu aus (BFH 31.10.2007 Az.: IX B 71/07).

Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht

Falls Sie eine Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußern möchten, wenden Sie sich daher rechtzeitig an einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht.

RA Hartwig Schultze